Eestis tihenevad järjest rohkem diskussioonid võimalikust kinnisvaraturu ülekuumenemisest ehk mullist. Kõrvuti asjalikemate käsitlustega vohab hinnangutes kõhutundel baseeruv arvamuste diletantism. Kõigepealt: veel ei ole märgata sümptome millestki tõeliselt halvast suundumusest, kui välja jätte ühe ajakirjandusväljaande situatsioonihinnang kui kinnisvaraturu hinnamulli lõhkemisest, ühele kinnisvaratehingule, milles ühe Eesti ministri osalusega äriühing omandas poole miljoni krooni eest kinnistu, mis veel üsna hiljuti maksis 2,5 miljonit. See on ikkagi üksiktehing ehk siis erand ja tendentside agregeeriseks peaks selliseid ministrite või mõne teise ausa ja õiglase Eesti kodakondse hinnalangusest tulenevaid kinnisvaratehinguid olema vähemalt kümneid, kui mitte sadu.
KINNISVARA KUI ÄRIVALDKOND
Kinnisvaraturu toetusvaldkonda kuuluvad turundus, hindamine, nõustamine ja kinnisvara haldamine. Üks tähtsamaid valdkondi nii arendajatele, omandiinvestoritele kui ka laenajatele on loomulikult turundus. Kui turundajate peamiseks ülesandeks on leida ostja, siis hindajad on kinnisvarturu eksperdid, kes koguvad kokku, organiseerivad ja analüüsivad turu andmeid olemasoleva kui ka uusehitiste kinnisvara müügi ja üürimise/rendi kohta. Hindamaks kinnisvara turuväärtust toetuvad nad turuandmetele, kombineerides seda eksperthinnanguga.
Miks ikkagi Eesti kommertspangad on algatanud sellise agtessiivse elamuaseme laenuralli? Nagu me võime näha kinnisvaraäri peavaldkondadest, on pangad sellega lihtsalt otseselt seotud, nad tegelevad ise kreditreerimisega ja nad krediteerivad suures osas praktiliselt kõiki kinnisvaraarendusprojekte ehk arendajaid ja aitavad läbi erisikute laenude need projektid ka ära osta. Seega võtavad nad vanal heal klassikalisel pankuritele omasel kombel ühe sea seljast (kinnisvaraärist) mitu nahka sellise mõnusa filigraansusega, et me keegi ei saa arugi.
KINNISVARA PÕHIOMADUSTEST
Kus asuvad kinnisvaäris riskid? Iga kinnisvara on seotud teatud füüsiliste omadustega. Rääkides kinnisvara füüsilistest omadustest, mis eristavad seda teistest varadest ja tingivad iga maatüki erilise kasutuse, toovad näiteks teadlased L. E. Wofford ja T. M. Clauretie välja kinnisvara põhi- ja eriomadused. Põhiomadustena näevad nad liikumatust, heterogeensust, limiteeritud pakkumist, hävimatust ja kolmedimensioonilisust. Liikumatus tähendab eelkõige seda, et maad ei saa liigutada ühest kohast teise. Samas saab maa väärtus muutuda st suureneda või väheneda vastavalt keskkonna, ümbritsevate kruntide pakkumise ja nõudluse muutumisele. Samuti teeb maatüki väärtuslikuks tema unikaalsus. Nimelt on iga maatükk heterogeenne ehk ainulaadne. Alati on ühte kindlat maatükki pakkumises ainult üks ühik, sisuliselt tingib maatüki ainulaadsus limiteeritud pakkumise. Maa on olemuselt hävimatu, kuigi seda võib oluliselt halvendada inimtegevuse tagajärjel. Kolmedimensioonilisus kinnisvara põhiomaduse mõistena on seotud riikidega, kus maatüki juurde kuulub omanikule ka maa-alune- ja õhuruum. Eesti seadusandlusest tulenevalt on see põhiomadus kinnisvara omanikule sekundaarne.
Kinnisvara eriomadustena tuuakse välja topograafia, pinnasetüüp, maatüki kuju ja suurus, infrastruktuuride olemasolu ning juurdepääsetavus.
Just heterogeensus on see, mis tingib absoluutselt iga kinnisvarprojekti unikaalsuse ja sellega seoses ka olulise nõude arendajatele suuta ette näha ja analüüsida ehk visioneerida teatud arenduprojektide potentsiaali.
Kinnisvaraturul esineb erinevat liiki kinnisvara, mida saab üldiselt jaotada kolmeks: elamispinnad, mitteelamispinnad ja erineva kasutusega e kombineeritud pinnad.
Erinevatel investoritel on erinevad lähtekohad rahapaigutamisel kinnisvarasse, selgelt eristuvad erinevad eesmärgid, taotletavad tulususe ja riski suhted kui ka ajalised kriteeriumid. Esiteks eeldab investor, et turu nõudlus tema poolt investeeritava kinnisvara suhtes on piisav ning pärast üüri/rendi kogumist ja jooksvate tegevuskulude maksmist jääb talle piisavalt suur ja investeerimist motiveeriv puhaskasum. Teiseks eeldab ta, et kinnisvara realisatsiooni ajal on selle turuväärtus kõrgem kui investori eelnevate perioodide investeerimiskulu. Kolmandaks kinnisvarainvesteerimise põhjuseks on riskide diversifitseerimine. Neljandaks ja mitte väheoluliseks põhjuseks võib olla kinnisvarasse investeerimise motivatsioonina ka maksude optimeerimine.
EESTI KINNISVARAÄRI NUMBRITES
Kinnisvara ja sellega seonduv moodustab Eesti sisemajanduse koguproduktist (SKP) 17%, koos ehitusvaldkonnaga mis on ligikaudu 6,5%, annavad nad olulise osa meie riigi rikkusest või täiendavast rikkuse loomisest. Kes tahab summaarselt välja arvutada siis Eesti SKP oli 2004|. aastal jooksevhindades 141,5 miljardit krooni. Sellepärast ongi paljud poliitikud ja ka majandustedlased ärevad selles valdkonnas toimuva üle, sest olgem ausad – kinnisvarvaldkonna osatähtsus on kaugelt mahukam ja olulisem kui näiteks Tallinna Börs. Tagasilöögid selles valdkonnas võivad olla märksa fataalsemad.
Notariaalselt kinnitatud kinnisvaratehingute arv on viimasel kümnendil tõusnud 63 korda ja mahuliselt on kinnisvaratehingute dünaamika kasvanud 143 korda so 26,3 miljardi kroonini aastas. Samas on jätkuvalt täheldatav ka hindade kasv nii korteri, maja maatehingute ruutmeetri hinna osas, olenevalt piirkonast on eelneva dekaadi jooksul ulatunud hinnatõus kümnetesse kordadesse, kui mitte sadadesse.
Vaataks põgusalt kinnisvara ülekuumenemist ja seda, kust probleemid alguse võiksid saada.
LAENUMILJARDITE OHT
31. juuli seisuga olid Eesti kommertspangad väljastanud laene Eesti eraisikutele 39,2 miljardi eest, neist elamuasemelaenud moodustavad 32,3 miljardit. Nüüd edasi ei tugine ma faktidele, vaid erinevate majandustedlaste hinnangutele, kes on erinevaid kaudseid arvutusmeetodeid kasutades jõudnud tulemusele, et ligikaudu 12 kuni 15 protsenti nendest 32,3 miljardi elamuaseme laenukrooni omanikest on need, kes said laenu tänu sellele, et pangad viisid miinimumini või kaotasid üldse ära omafinantseeringu nõude ja tänu järjes langenud intressimääradele ja tõusnud keskmisele töötasule, ulatusid nad enam-vähem selle kriteeriumi miinimumini millega on võimalik pangast elamuasemelaene saada.
Eestlaste probleem on selles, et nad on elanud kogu aeg langevate intresside keskkonnas, alates hüperintressidest kümnend tagasi kuni tänase päevani, mil Eesti kommertspankadest käivad laenu võtmas isegi Skandinaavia maadest pärit isikud. Kui nüüd arvestada, et see 15% moodustab summarselt 4,85 miljardit sellest 32,3-st laenumiljardist, siis selles koguses kinnisvara on see, mis potentsiaalselt võib esimesena jõuda turule, kui miinimummääraga laenu saanud leibkonnad ei tule enam oma laenuteenendamisega toime. Kui praegu on 6 kuu EURIBOR ligi 2,2 protsenti, siis ma prognoosin (mis on üks äraütlemata tänamatu asi, aga ma siiki teen seda, sest see prognoos baseerub minu üsna kindlal veendumusel), et mõne aasta pärast, aga hiljemalt viie aasta pärast võib ta olla 4 või 5 protsenti (piisab Saksamaa majandusel väljuda majandusseisakust kui Euroopa Kaskpank alustab intresside tõstmisega ja seoses sellega hoidsid loodetavasti kõik laenumiljardite omanikud kodudes kantsler Schröderi valimisvõidule pöialt). Riskide suurenemisega võivad kohalikud kommertspangad hakata ka riskimarginale suurendama, seega võimendub igakuine laenuteenendamiseks vajaminev majapidamiste rahahulk veelgi.
Suurenev pakkumine elamuasemete turul langetab hindu, pikendab müügiperioode ja sellisele turusurvele suudavad vastu pidada siiski ainult suured ja hästi kapitaliseeritud arendajad, kuid püksirihma peavad pingutama absoluutselt kõik. Kui siia juurde tuua veel kütusehinna tõus, st Eesti leibkonnad kulutavad keskmiselt aastas autokütusele ligikaudu 7 protsenti oma eelarvest (EL keskmine ligikaudu 3%), siis see on otsene kütusekulu, mis ei võta arvesse kaudset survet kogu rahvamajanduse hindadele. Seega võib ühel lähemal aastal nende 15% laenumiljardi omanike elu minna üsna kesiseks ja tahtmata olla kuri, ütlen ma teile, et see juhtub sama kindlalt nagu aamen kirikus.
PERSPEKTIIVID
Kui aga vaadata asja teisest küljest nagu majanduses ikka peab tegema, siis igal aastal lisandub maailma ligikaudu 600 miljonit inimest ja juba 5 aasta pärast arvatakse olevat meid 8 miljardit.
Võtmata arvesse erinevate maade rahvastiku tihedust ja erinevat elatustaset ning ostujõudu, ütlen ma teile ühe lihtsa tõe – maailma maismaa hulk on konstantne. Seega olgem kõik koos rõõmsad – meid on 1,4 miljonit ligikaudu 45 tuhandel ruutkilomeetril.
Ning kui vaatamata kasvavatele hindadele on kellelgi võimalus soetada kuskil soos või võsas hektar maad, siis tehke seda, sest lastelaste perspektiivis tegelete te täiesti lollikindla äriga.
